Вищим органом управління ОСББ є загальні збори. У цій статті ми розкриємо правіла проведення загальних зборів в об'єднанні співвласників багатоквартирного будинку. У зборах беруть участь всі власники квартир і нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.
Співвласником ОСББ є людина, на якого зареєстрована нерухомість в конкретному будинку. Тому, а рендатор приміщення не є співвласником , а значить - не бере участі в зборах. Цей важливий нюанс потрібно враховувати при організації.
Збори - це офіційний захід . А значить , рішенням органу управління ОСББ оформлюється протоколом . Він є офіційним документом. У протоколі, в графі поіменного голосування фіксуються відомості про документ, який підтверджує право власності і відповідно - право присутності на зборах.
Установчі збори ОСББ
Для створення ОСББ необхідно скликати і провести установчі збори . Нічого складного в цьому немає, оскільки, в відповідно до законодавства, скликання установчих зборів проводиться аналогічно скликання загальних зборів . В цьому Вам допоможе алгоритм дій, розроблений фахівцями Poverh . Для успішного проведення установчих зборів слід виконати дії :
Формування списку співвласників ОСББ шляхом збору офіційних відомостей про власників всіх приміщень багатоквартирного будинку.
Визначити майбутнього главу ОСББ, який буде проводити як установчі, так і загальне зібрання і підписувати всі ухвалені на них рішення.
Визначити склад майбутнього правління і ревізійної комісії.
Розробка статуту.
Визначення місця проведення зборів.
У підготовці установчих зборів велику роль відіграє ініціативна група ОСББ, яка візьме на себе всі дії по організації і проведення цього заходу. Це кілька співвласників, які є ядром будь-якого ОСББ і допомагають його успішному розвитку. Також, можливе залучення фахівців зі сторони . Наприклад, юриста, який допоможе скласти статут і проконсультує з різних правових аспектів проведення зборів. Завдяки такій допомозі організатори зможуть уникнути помилок, і можливого, подальшого оскарження прийнятого на зборах рішення.
Проводити збори можна як в приміщенні, що знаходиться в самому багатоквартирному будинку, так і на стороні, наприклад, в актовому залі сусідньої школи або іншої установи. Досвід показує, що якщо співвласників багато, то проводити збори « н а лавочці біля під'їзду» не завжди зручно. Слід відразу врахувати місце проведення зборів, щоб учасникам було комфортно, і вони могли продуктивно попрацювати на благо ОСББ, значить - і свого будинку.
Скликання загальних зборів ОСББ
Збори ОСББ скликаються правлінням або ініціативною групою . Щоб забезпечити явку і, відповідно, кворум необхідно заздалегідь попередити всіх співвласників будинку про такі збори не пізніше 14 днів.
Повідомлення про проведення установчих або загальних зборів ОСББ повинно містити з ледующіе відомості:
з чиєї ініціативи скликаються збори;
дату, місце і час проведення;
проект порядку денного;
при необхідності можна додавати додаткові матеріали з питань, які буд ут розглядатися на зборах.
Важливим моментом є інформування співвласника про проведення зборів. Відповідно до закону, для цього існує два способи:
Надсилання запрошення приєднатися до письмовому вигляді рекомендованим листом поштою на адресу кожної квартири . Це вимагає фінансових витрат ;
Вручити кожному, без винятків, співвласнику особисто під розписку. Для цього доведеться обійти всі квартири.
Будь-який інший спосіб сповіщення співвласників ОСББ про збори закону не відповідає. Наприклад, не можна повісити оповіщення на дошці оголошень біля під'їзду, відправити співвласнику СМС, написати в месенджер або на електронну пошту. Чітко має бути зафіксовано, що співвласник в курсі про проведення зборів, а досягти цього можна лише двома зазначеними способами.
З цього випливає, що правління або ініціативна група повинні докласти чималих зусиль для скликання кворуму. Особливо, коли співвласників багато і не всі проживають в даному будинку. Для цього буде корисно створити базу місць проживання всіх співвласників, для оперативного оповіщення їх про проведення зборів.
Голосування на загальних зборах і письмове опитування
Загальні збори ОСББ приймає рішення шляхом проведення поіменного голосування на зборах учасниками ОСББ .
Необхідна кількість голосів для прийняття рішення приймається в залежності від проблеми, що розглядається. Зокрема, для вирішення питань пов'язаних:
З розміром внесків і платежів співвласників;
З порядком управління і використання загального майна;
З передачею загального майна в користування фізичним і юридичним особам;
З проведенням реконструкції або капітального ремонту в будинку, а також при зведенні підсобних господарських споруд.
Рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало не менше 2/3 загальної кількості всіх співвласників. А для всіх інших питань вистачить більше 1/2 голосів співвласників. При цьому з АКОН дозволяє змінювати порядок визначення кількості голосів кожного співвласника в статуті ОСББ.
За ч. 23 ст. 10 ЗУ «Про об'єднання співвласників багатоквартирного» кількість голосів конкретного співвласника розраховується:
За замовчуванням - кількість голосів кожного співвласника прямо пропорційно частці загальної площі його нерухомості ( квартир а, нежило е помещени е) в загальній площі всіх квартир і нежитлових приміщень, в даному багатоквартирному будинку.
У спеціальному порядку » - якщо одна особа володіє приміщеннями , складаю ські більше 50% загальної площі всіх квартир і нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, то кожн перший совладел е ц має один голос . В незалежності від розмірів їх нерухомості .
Як бути, якщо під час голосування рішення не набрало достатньої кількості голосів «За» або «Проти»? У такій ситуації проводиться письмове опитування тих співвласників, які голосували / не були присутні на зборах. Фактично це голосування в письмовому вигляді, де рішення закріплюється особистим підписом. На це відводиться 15 днів.
Після збору письмових голосів, проводиться фінальний підрахунок. Голоси, отримані на загальних зборах і в ході письмового опитування, підсумовуються. Досягнуті результати включаються до протоколу загальних зборів.
Після прийняття рішення загальними зборами, воно оприлюднюється. Крім цього, статут ОСББ може передбачати й інші форми інформування співвласників. Наприклад, надання під розписку або відправка рекомендованим листом. Але ми в керуючої компанії Poverh не рекомендуємо зв'язуватися з такими способами, оскільки при тому ж результаті, вони несуть додаткові фінансові витрати.
Співвласники мають право ознайомлення з протоколом зборів, і при необхідності скопіювати його. У разі незгоди з рішенням, вони мають можливість оскаржити його в судовому порядку.
Згідно ч. 10 ст. 6 Закону про ОСББ «... якщо протягом зазначеного терміну необхідну кількість голосів" за »не набрано, рішення вважається неприйнятим» .
Періодичність скликання, компетенція, юридична сила рішення зборів
За ч. 4 ст. 10 ЗУ «Про об'єднання співвласників багатоквартирного» загальні збори скликаються не рідше одного разу на рік.
За ч. 9 ст. 10 Закону про ОСББ до компетенції загальних зборів співвласників відноситься широкий спектр питань різних сфер діяльності ОСББ .
затвердження статуту ОСББ та подальших змін в ньому;
вибір членів правління та їх відкликання;
питання использовани я загального майна будинку . В Зокрема, передача приміщень в оренду;
узгодження договорів з підрядниками , коли їх сума перевищує ту, що вказана в статуті;
питання реконструкції та ремонту будинку, зведення господарських споруд;
вибір або звільнення керівника ОСББ , змін умов договору з ним;
встановлення порядку утримання і експлуатації багатоквартирного будинку;
проблеми боргів співвласників. Наприклад, питання списання я боргу, якщо дані співвласники виконали робіт и , нужние для утримання спільного майна об'єднання. Вартість робіт повинна бути рівною суме боргу;
будь-які інші організаційні питання, які виникають в процесі функціонування ОСББ.
Згідно ч. 5 ст. 10 ЗУ «Про об'єднання співвласників багатоквартирного» - рішення загальних зборів, прийняте відповідно до Статуту, є обов'язковим для всіх співвласників.
