Один з найбільш важливих питань, з яким стикаються організатори ОСББ - це як співвласники вправі використовувати майно многоквартирного будинку ? Розглянемо повну проблему детальніше.
Сьогодні про собенности использовани я мешканцями майна ОСББ регулюються Цивільним кодексом України та статтями Закону України:
«Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» №2866-14 остання редакція від 19.07.2017;
«Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку» №417-19 последняя редакція від 23.07.2017. Ці документи і складають головну законодавчу базу, яка описує цікавий для нас питання.
Що відноситься до загального майна багатоквартирного будинку
У перелік спільного майна багатоквартирного будинку входять :
приміщення загального користування, в тому числі і допоміжні;
несучі, огороджувальні та несе-огороджувальні конструкції будинку;
механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового чи нежитлового приміщення;
будівлі і споруди, призначені для забезпечення потреб співвласників житлового будинку і розташовані на прибудинковій території;
права на земельну ділянку, на якій розташований житловий будинок, а також будівля та споруди, які належать до багатоквартирного будинку .
Ми бачимо, що це нежитлові, а технічні і допоміжні приміщення. У них відсутня власник . А значить, належать вони всьому будинку. Завдяки їм відбувається забезпечення безперебійного функціонування різних будинокових систем. Тому до них повинні мати доступ майстра і підрядники, які обслуговують - сантехніки, електрики, слюсарі, ліфтери та інші.
При цьому деякі приміщення можуть не використовуватися - стояти порожніми , бути заваленими різним мотлохом або сміттям . Дбайливе ставлення до спільного майно допоможе не тільки істотно заощадити на обслуговуванні будинку, але і в деяких випадках - отримувати з нього додатковий дохід.
Також зверніть увагу на несучі конструкції. Від їх збереження залежить стійкість і безпеку будинку. Тому одним із завдань ОСББ є контроль зберегти і цих конструкцій.
Хто і як має право використовувати загальне майно житлового будинку з ОСББ
Владельцам дозволено приймати рішення про правила і способи використання загального майна житлового будинку . Крім цього, співвласники можуть здавати в оренду допоміжні приміщення, окремо розташовані будинки, які відносяться до загального майна будинку, і зовнішні стіни багатоквартирного будинку .
Важливо розуміти, що все подібні питання повинні обговорюватися і затверджуватися на загальних зборах співвласників житлового будинку . Тому якщо правління прийме рішення про використання майна самостійно, без проведення зборів з офіційно запротокольовані результатом, то таке постанову не буде вважатися дійсним.
У нашій практиці бували випадки, коли управдом самостійно прийняв рішення про використання загального майна будинку і уклав договір з підрядником. Але коли про це дізналися інші співвласники, то на загальних зборах договір визнали недійсним, а керуючого - звільнили. Підрядник зазнав збитків. Тому краще все відразу робити правильно.
Пам'ятайте, що будь-яке питання про використання загального майна будинку містить в собі і певні правові тонкощі. В особливих випадках рекомендується консультація у юриста ОСББ, а також - у бухгалтера.
Як отримати і витратити дохід від використання спільного майна багатоквартирного будинку
За законом ОСББ є неприбутковою організацією. А значить, воно не має на меті одержання доходів, з подальшим їх поділом між співвласниками. Але при цьому, ОСББ повинно самостійно забезпечувати свою діяльність. Для фінансування витрат суспільства, ОСББ має право отримувати дохід. Зробити це воно може здаючи в оренду те чи інше приміщення в будинку. Як показує досвід, здача житлових приміщень в оренду дозволить співвласникам зменшити витрати на утримання багатоквартирного будинку .
Постанова про здачу приміщення в оренду приймається на загальних зборах і фіксується в протоколі. Там же зазначається наступне цільове застосування набутих від оренди коштів - проведення ремонту, теплоізоляційних робіт тощо. Потім глава правління укладає договір з орендарем. Це угода долж н про бути особливим - в ньому прописується, що орендар бере участь в спільних витратах на утримання будинку. Це дозволить уникнути сплати податку на прибуток.
