Высшим органом управления ОСМД является общее собрание. В этой статье мы раскроем правила проведения общего собрания в объединении совладельцев многоквартирного дома. В собрании принимают участие все владельцы квартир и нежилых помещений многоквартирного дома.
Совладельцем ОСМД является человек, на которого зарегистрирована недвижимость в конкретном доме. Поэтому, арендатор помещения не является совладельцем, а значит – не участвует в собрании. Этот важный нюанс нужно учитывать при организации.
Собрание – это официальное мероприятие. А значит, решение органа управления ОСМД оформляется протоколом. Он является официальным документом. В протоколе, в графе поименного голосования фиксируются сведения о документе, который подтверждает право собственности и соответственно – право присутствия на собрании.
Учредительное собрание ОСМД
Для создания ОСМД необходимо созвать и провести учредительное собрание. Ничего сложного в этом нет, поскольку, в соответствии с законодательством, созыв учредительного собрания проводится аналогично созыву общего собрания. В этом Вам поможет алгоритм действий, разработанный специалистами Poverh. Для успешного проведения учредительного собрания следует выполнить действия:
Формирование списка совладельцев ОСМД путем сбора официальных сведений о владельцах всех помещений многоквартирного дома.
Определить будущего главу ОСМД, который будет проводить как учредительное, так и общее собрания и подписывать все принятые на них решения.
Определить состав будущего правления и ревизионной комиссии.
Разработка устава.
Определение места проведения собрания.
В подготовке учредительного собрания большую роль играет инициативная группа ОСМД, которая возьмет на себя все действия по организации и проведения этого мероприятия. Это несколько совладельцев, которые являются ядром любого ОСМД и помогают его успешному развитию. Также, возможно привлечение специалистов со стороны. Например, юриста, который поможет составить устав и проконсультирует по различным правовым аспектам проведения собрания. Благодаря такой помощи организаторы смогут избежать ошибок, и возможного, последующего оспаривания принятого на собрании решения.
Проводить собрание можно как в помещении, находящемся в самом многоквартирном доме, так и на стороне, например, в актовом зале соседней школы или другого учреждения. Опыт показывает, что если совладельцев много, то проводить собрание «на лавочке возле подъезда» не всегда удобно. Следует сразу учесть место проведения собрания, чтобы участникам было комфортно, и они могли продуктивно поработать во благо ОСМД, значит – и своего дома.
Созыв общего собрания ОСМД
Собрание ОСМД созывается правлением или инициативной группой. Чтобы обеспечить явку и, соответственно, кворум необходимо заранее предупредить всех совладельцев дома о таком собрании не позднее 14 дней.
Сообщение о проведении учредительного или общего собрания ОСМД должно содержать следующие сведения:
по чьей инициативе созывается собрание;
дату, место и время проведения;
проект повестки дня;
при необходимости можно добавлять дополнительные материалы по вопросам, которые будут рассматриваться на собрании.
Важным моментом является информирование совладельца о проведении собрания. Согласно закону, для этого существует два способа:
Отправка приглашения в письменном виде заказным письмом по почте на адрес каждой квартиры. Это требует финансовых затрат;
Вручить каждому, без исключений, совладельцу лично под расписку. Для этого придется обойти все квартиры.
Любой другой способ извещения совладельцев ОСМД о собрании закону не соответствует. Например, нельзя повесить оповещение на доске объявлений возле подъезда, отправить совладельцу СМС, написать в мессенджер или на электронную почту. Четко должно быть зафиксировано, что совладелец в курсе о проведении собрания, а достичь этого можно только двумя указанными способами.
Из этого следует, что правление или инициативная группа должны приложить немалые усилия для созыва кворума. Особенно, когда совладельцев много и не все проживают в данном доме. Для этого будет полезно создать базу мест проживания всех совладельцев, для оперативного оповещения их про проведение собрания.
Голосование на общем собрании и письменный опрос
Общее собрание ОСМД принимает решения путем проведения поименного голосования на собрании участниками ОСМД.
Необходимое количество голосов для принятия решения принимается в зависимости от рассматриваемой проблемы. В частности, для решения вопросов связанных:
С размером взносов и платежей совладельцев;
С порядком управления и использования общего имущества;
С передачей общего имущества в пользование физическим и юридическим лицам;
С проведением реконструкции или капитального ремонта в доме, а также при возведении подсобных хозяйственных сооружений.
Решение считается принятым, если за него проголосовало не менее 2/3 общего количества всех совладельцев. А для всех остальных вопросов хватит больше 1/2 голосов совладельцев. При этом закон позволяет изменять порядок определения количества голосов каждого совладельца в уставе ОСМД.
По ч. 23 ст. 10 ЗУ «Об ОСМД» количество голосов конкретного совладельца рассчитывается:
По умолчанию - количество голосов каждого совладельца прямо пропорционально доле общей площади его недвижимости (квартира, нежилое помещение) в общей площади всех квартир и нежилых помещений, в данном многоквартирном доме.
В специальном порядке» - если одно лицо владеет помещениями, составляющими более 50% общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома, то каждый совладелец имеет один голос. В независимости от размеров их недвижимости.
Как быть, если во время голосования решение не набрало достаточного количества голосов «За» или «Против»? В такой ситуации проводится письменный опрос тех совладельцев, которые не голосовали/не присутствовали на собрании. Фактически это голосование в письменном виде, где решение закрепляется личной подписью. На это отводится 15 дней.
После сбора письменных голосов, проводится финальный подсчет. Голоса, полученные на общем собрании и в ходе письменного опроса, суммируются. Достигнутые результаты включаются в протокол общего собрания.
После принятия решения общим собранием, оно обнародуется. Кроме этого, устав ОСМД может предусматривать и другие формы информирования совладельцев. Например, предоставление под расписку или отправка заказным письмом. Но мы в управляющей компании Poverh не рекомендуем связываться с такими способами, поскольку при том же результате, они несут дополнительные финансовые затраты.
Совладельцы имеют право ознакомления с протоколом собрания, и при необходимости скопировать его. В случае несогласия с решением, они имеют возможность обжаловать его в судебном порядке.
Согласно ч. 10 ст. 6 Закона об ОСМД «... если в течение указанного срока необходимое количество голосов "за" не набрано, решение считается непринятым».
Переодичность созыва, компетенция, юридическая сила решения собрания
По ч. 4 ст. 10 ЗУ «Об ОСМД» общее собрание созывается не реже одного раза в год.
По ч. 9 ст. 10 Закона об ОСМД к компетенции общего собрания совладельцев относится широкий спектр вопросов различных сфер деятельности ОСМД.
утверждение устава ОСМД и последующих изменений в нем;
выбор членов правления и их отзыв;
вопросы использования общего имущества дома. В частности, передача помещений в аренду;
согласование договоров с подрядчиками, когда их сумма превышает ту, что указана в уставе;
вопросы реконструкции и ремонта дома, возведение хозяйственных построек;
выбор или увольнение управляющего ОСМД, изменений условий договора с ним;
установление порядка содержания и эксплуатации многоквартирного дома;
проблемы долгов совладельцев. Например, вопросы списания долга, если данные совладельцы выполнили работы, нужные для содержания общего имущества объединения. Стоимость работ должна быть равной сумме долга;
любые другие организационные вопросы, которые возникают в процессе функционирования ОСМД.
Согласно ч. 5 ст. 10 ЗУ «Об ОСМД» - решение общего собрания, принятое в соответствии с Уставом, является обязательным для всех совладельцев.
