В Україні найбільш популярним способом управління багатоквартирними будинками, як уже створили ОСББ, так і ще немає, є залучення керуючих компаній. У більшості випадків, це колишні реорганізовані державні ЖЕКи, а в разі новобудов - керуюча компанія, надана самим забудовником. Зараз ми розповімо, як розірвати договір з управдомом.
Нерідко буває так, що співвласники прийняли рішення про створення ОСББ, але запрошена керуюча компанія не справляється зі своїми обов'язками. Наприклад, якість послуг, що надаються компанією, що управляє, не відповідає заявленому. Або ж, цінник її послуг значно вищий за ринковий, через що кошторис ОСББ часто може не відповідати реальним цифрам. Або знайшлася компанія, яка готова співпрацювати на більш вигідних для співвласників умовах. У такій ситуації мешканці можуть залучити нову керуючу компанію, яка візьметься за обслуговування їх будинку, або ж створити ОСББ, щоб спробувати управляти самостійно. Зрозуміло, що перед цим мешканцям потрібно розірвати відносини з існуючою компанією, що управляє. Тому ми пояснимо, як розірвати договір з керуючою компанією?
Взаємини мешканців і керуючої компанії регулюються ч. 6 ст. 11 Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р № 417-VIII. Згідно з ним договір з керуючим укладається строком на рік. Також законом передбачено автоматичне прологірованіе терміном на один рік, якщо за місяць до закінчення зазначеного терміну жодна зі сторін не подала заявку на відмову від договору. Тому якщо до кінця договору залишається трохи часу, вам лише потрібно заздалегідь повідомити кербуда, про розрив трудових відносин і чекати закінчення терміну. Зробити це може голова ОСББ.
Але найчастіше питання про розірвання договору піднімається, коли до закінчення термінів ще достатньо часу. Як бути, якщо договір недавно укладений? У такому випадку, відповідно до ч. 1 ст. 651 Цивільного кодексу України, розірвання договору можливе за згодою сторін. Також, альтернативний спосіб розірвати договір може бути передбачений договором або законом. І тут наступають складності, адже будемо реалістами - сподіватися, що керуючим узгодити на це в більшості випадків не доводиться.
Процедура розірвання договору з керуючою компанією
Управління багатоквартирним будинком підпадає під визначення житлово-комунальних послуг. Згідно з визначенням, житлово-комунальні послуги - це послуги, що підтримують належне технічного та санітарно-гігієнічного стану будівель, споруд, обладнання, комунікацій та об'єктів комунального призначення. Сюди ж відносяться послуги з відновлення всього цього. Регулювання житлово-комунальних послуг здійснюється відповідно до ч. 1 ст. 1 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» від 24.06.2004 р № +1875 IV.
Чинне законодавство дозволяє мешканцям достроково розірвати стосунки із керуючою компанією в разі порушення управдомом договору на надання послуг. Варто зазначити, що закон № 1875 спеціальних вказівок щодо порядку розірвання договору з ініціативи споживачів житлово-комунальних послуг не містить.
При цьому потрібно бути готовим до того, що керуюча компанія багатоквартирного будинку буде перешкоджати проведенню такої експертизи. А оскільки більшість подібних договорів є типовими, тобто положення договору з керуючою компанією зазвичай не містять опису процедури розірвання. Тому і простору для маневру у мешканців залишається мало. У такій ситуації єдиним виходом буде судовий позов.
А зараз ми розглянемо, що робити, коли ваш договір з управдомом є типовим.
Умови розірвання договору на основі типового договору з керуючим
Керуючись ч. 3 ст. 11 Закону № 417, умови договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком повинні відповідати умовам типового договору. З самого початку, в пп. 8 п. 9 Типового договору передбачено право замовника ініціювати розірвання договору з керуючим у випадках і на умовах, передбачених в ньому. На додаток, умови розірвання договору можна розширити. Наприклад, прописавши там ймовірність розірвання договору в односторонньому порядку, зокрема, на підставі п. 22 Типового договору.
Крім цього, співвласники можуть звернутися до керуючої компанії з повідомленням про розірвання договору якщо послуги були неналежної якості. Як показує наш досвід, це одна з найпопулярніших причин. Важливо пам'ятати, що обстеження технічного стану будинку, і опитування співвласників повинні здійснюватися за участю спеціальної комісії.
Також майте на увазі, що відповідно до ч. 6 ст. 26 Закону № 1 875, в разі зникнення потреби в отриманні послуги або відмови споживача від користування послугою виконавця / виробника споживач має право розірвати договір.
Порядок дій при розірванні договору:
провести загальні збори власників, на якому прийняти рішення про розрив контракту;
при необхідності, провести потрібні технічні експертизи;
повідомити керуючу компанію про прийняте рішення;
звернутися до фахівців у разі виникнення проблем.
Що якщо керуюча компанія не згодна розірвати договір?
Щоб уникнути проблем, радимо на етапі укладення угоди з керуючим доповнити Типовий договір переліком підстав для припинення договірних відносин. Наші експерти радять при укладанні договору на обслуговування ОСББ керуючою компанією, відразу включати туди розширені положення, за якими цей договір, може бути розірваний однією зі сторін. Тому допомога в створенні ОСББ обов'язково повинна включати в себе юридичну консультацію.
Також, якщо досягти домовленості не вдається, то у співвласників залишається право на звернення до суду з вимогою розірвати договір.
Пам'ятайте, що в більшості випадків створення ОСББ в Харкові гарантує мешканцям хороший стан багатоквартирного будинку, дарує їм відчуття надійності, комфорту і благополуччя. А правильно складений договір забезпечить нормальну взаємодію між мешканцями / ОСББ та їх управдомом.
