Один из самых важных вопросов, с которым сталкиваются организаторы ОСМД – это как совладельцы вправе использовать имущество многоквартирного дома? Рассмотрим эту проблему детальнее.
Сегодня особенности использования жильцами имущества ОСМД регулируются Гражданским кодексом Украины и статьями Закона Украины:
«Об объединении совладельцев многоквартирного дома» №2866-14 последняя редакция от 19.07.2017;
«Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» №417-19 последняя редакция от 23.07.2017.
Эти документы и составляют главную законодательную базу, описывающую интересующий нас вопрос.
Что относится к общему имуществу многоквартирного дома
В перечень общего имущества многоквартирного дома входят:
помещения общего пользования, в том числе и вспомогательные;
несущие, ограждающие и несущее-ограждающие конструкции дома;
механическое, электрическое, сантехническое и другое оборудование внутри или за пределами дома, обслуживающее более одного жилого или нежилого помещения;
здания и сооружения, предназначенные для обеспечения потребностей совладельцев жилого дома и расположенные на придомовой территории;
права на земельный участок, на котором расположен жилой дом, а также здание и сооружения, которые относятся к многоквартирному дому.
Мы видим, что это нежилые, а технические и вспомогательные помещения. У них отсутствует собственник. А значит, принадлежат они всему дому. Благодаря им происходит обеспечение бесперебойного функционирования различных домовых систем. Поэтому к ним должны иметь доступ мастера и подрядчики, обслуживающие – сантехники, электрики, слесари, лифтеры и другие.
При этом некоторые помещения могут не использоваться – стоять пустыми, быть заваленными разным хламом или мусором. Рачительное отношение к общему имущество поможет не только существенно сэкономить на обслуживании дома, но и в некоторых случаях – получать с него дополнительный доход.
Также обратите внимание на несущие конструкции. От их сохранности зависит устойчивость и безопасность дома. Поэтому одним из заданий ОСМД является контроль сохранности этих конструкций.
Кто и как вправе использовать общее имущество жилого дома с ОСМД
Совладельцам разрешено принимать решение о правилах и способах использования общего имущества жилого здания. Кроме этого, совладельцы могут сдавать в аренду вспомогательные помещения, отдельно стоящие здания, которые относятся к общему имуществу дома, и внешние стены многоквартирного дома.
Важно понимать, что все подобные вопросы должны обсуждаться и утверждаться на общем собрании совладельцев жилого здания. Поэтому если правление примет решение об использовании имущества самостоятельно, без проведения собрания с официально запротоколированным результатом, то такое постановление не будет считаться действительным.
В наше практике бывали случаи, когда управдом самостоятельно принял решение об использовании общего имущества дома и заключил договор с подрядчиком. Но когда об этом узнали другие совладельцы, то на общем собрании договор признали недействительным, а управляющего – уволили. Подрядчик понес убытки. Поэтому лучше все сразу делать правильно.
Помните, что любой вопрос об использовании общего имущества дома содержит в себе и определенные правовые тонкости. В особых случаях рекомендуется консультация у юриста ОСМД, а также – у бухгалтера.
Как получить и потратить доход от использования общего имущества многоквартирного дома
По закону ОСМД является неприбыльной организацией. А значит, оно не имеет цели получения доходов, с последующим их разделением между совладельцами. Но при этом, ОСМД должно самостоятельно обеспечивать свою деятельность. Для финансирования расходов общества, ОСМД имеет право получать доход. Сделать это оно может сдавая в аренду то или иное помещение в доме. Как показывает опыт, сдача жилых помещений в аренду позволит совладельцам уменьшить расходы на содержание многоквартирного дома.
Постановление о сдаче помещения в аренду принимается на общем собрании и фиксируется в протоколе. Там же отмечается последующее целевое применение приобретённых от аренды средств – проведение ремонта, теплоизоляционных работ и тому подобное. Затем глава правления заключает договор с арендатором. Это соглашение должно быть особенным – в нем прописывается, что арендатор участвует в совместных расходах на содержание дома. Это позволит избежать уплаты налога на прибыль.
