В Украине наиболее популярным способом управления многоквартирными домами, как уже создавшими ОСМД, так и еще нет, является привлечение управляющих компаний. В большинстве случаев, это бывшие реорганизованные государственные ЖЕКи, а в случае новостроек – управляющая компания, предоставленная самим застройщиком. Сейчас мы расскажем, как расторгнуть договор с управдомом.
Нередко бывает так, что совладельцы приняли решение о создании ОСМД, но приглашенная управляющая компания не справляется со своими обязанностями. Например, качество услуг, предоставляемых управляющей компанией, не соответствует заявленному. Или же, ценник ее услуг значительно выше рыночного, из-за чего смета ОСМД часто может не соответствовать реальным цифрам. Или нашлась компания, которая готова сотрудничать на более выгодных для совладельцев условиях. В такой ситуации жильцы могут привлечь новую управляющую компанию, которая возьмется за обслуживание их дома, или же создать ОСМД, чтобы попробовать управлять самостоятельно. Понятно, что перед этим жильцам нужно разорвать отношения с существующей управляющей компанией. Поэтому мы объясним, как расторгнуть договор с управляющей компанией?
Взаимоотношения жильцов и управляющей компании регулируются ч. 6 ст. 11 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» от 14.05.2015 г. № 417-VIII. Согласно нему договор с управляющим заключается сроком на год. Также законом предусмотренно автоматическое прологирование сроком на один год, если за месяц до истечения указанного срока ни одна из сторон не подала заявку на отказ от договора. Поэтому если до конца договора остается немного времени, вам лишь нужно заранее уведомить управдома, о разрыве трудовых отношений и ждать истечения срока. Сделать это может председатель ОСМД.
Но чаще всего вопрос о разрыве договора поднимается, когда до окончания сроков еще достаточно времени. Как быть, если договор недавно заключен? В таком случае, согласно ч. 1 ст. 651 Гражданского кодекса Украины, расторжение договора возможно по соглашению сторон. Также, альтернативный способ расторгнуть договор может быть предусмотрен договором или законом. И здесь наступают сложности, ведь будем реалистами – надеяться, что управляющим согласить на это в большинстве случаев не приходится.
Процедура разрыва договора с управляющей компанией
Управление многоквартирным домом подпадает под определение жилищно-коммунальных услуг. Согласно определению, жилищно-коммунальные услуги – это услуги, поддерживающие должное технического и санитарно-гигиенического состояния зданий, сооружений, оборудования, коммуникаций и объектов коммунального назначения. Сюда же относятся услуги по восстановлению всего этого. Регулирование жилищно-коммунальных услуг осуществляется согласно ч. 1 ст. 1 Закона Украины «О жилищно-коммунальных услугах» от 24.06.2004 г. № 1875 IV.
Действующее законодательство позволяет жильцам досрочно разорвать отношение с управляющей компанией в случае нарушения управдомом договора на оказание услуг. Стоит отметить, что закон № 1875 специальных указаний касательно порядка расторжения договора по инициативе потребителей жилищно-коммунальных услуг не содержит.
При этом нужно быть готовым к тому, что управляющая компания многоквартирного дома будет препятствовать проведению такой экспертизы. А поскольку большинство подобных договоров являются типовыми, то есть положения договора с управляющей компанией обычно не содержат описания процедуры расторжения. Поэтому и пространства для маневра у жильцов остается мало. В такой ситуации единственным выходом будет судебный иск.
А сейчас мы рассмотрим, что делать, когда ваш договор с управдомом является типовым.
Условия расторжения договора на основе типового договора с управляющим
Руководствуясь ч. 3 ст. 11 Закона № 417, условия договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом должны соответствовать условиям типового договора. С самого начала, в пп. 8 п. 9 Типового договора предусмотрено право заказчика инициировать расторжение договора с управляющим в случаях и на условиях, предусмотренных в нем. В дополнение, условия расторжения договора можно расширить. Например, прописав там вероятность расторжение договора в одностороннем порядке, в частности, на основании п. 22 Типового договора.
Кроме этого, совладельцы могут обратиться к управляющей компании с уведомлением о расторжении договора если услуги были ненадлежащего качества. Как показывает наш опыт, это одна из самых популярных причин. Важно помнить, что обследование технического состояния дома, и опрос совладельцев должны осуществляться с участием специальной комиссии.
Также имейте в виду, что согласно ч. 6 ст. 26 Закона № 1875, в случае исчезновения потребности в получении услуги или отказа потребителя от пользования услугой исполнителя/производителя потребитель вправе расторгнуть договор.
Порядок действий при расторжении договора:
провести общее собрание собственников, на котором принять решение о разрыве контракта;
при необходимости, провести нужные технические экспертизы;
уведомить управляющую компанию о принятом решении;
обратиться к специалистам в случае возникновения проблем.
Что если управляющая компания не согласна расторгнуть договор?
Чтобы избежать проблем, советуем на этапе заключения соглашения с управляющим дополнить Типовой договор перечнем оснований для прекращения договорных отношений. Наши эксперты советуют при заключении договора на обслуживание ОСМД управляющей компанией, сразу включать туда расширенные положения, по которым этот договор, может быть расторгнут одной из сторон. Поэтому помощь в создании ОСМД обязательно должна включать в себя юридическую консультацию.
Также, если достичь договоренности не удается, то у совладельцев остается право на обращение в суд с требованием расторгнуть договор.
Помните, что в большинстве случаев создание ОСМД в Харькове гарантирует жильцам хорошее состояние многоквартирного дома, дарит им ощущение надежности, комфорта и благополучия. А правильно составленный договор обеспечит нормальное взаимодействие между жильцами/ОСМД и их управдомом.
